банкротство с ипотекой

Банкротство физических лиц с ипотекой

В статье рассказывается о последствиях процедуры банкротства физических лиц, оформивших ипотеку. Какие факторы влияют на банкротство с ипотекой?

Одной из главных особенностей реализации имущества должника во время банкротства является запрет на продажу единственного объекта недвижимости, пригодного для проживания. Независимо от причин образования и размера текущей задолженности, конкурсные кредиторы не имеют права претендовать на квартиру, загородный дом или коттедж в черте города, если заявленное помещение используется в качестве жилища должника. Однако существует исключение из правила. Любая заложенная недвижимость, в том числе полученный путем ипотечного кредитования объект, всегда подлежит аресту и конфискации с последующей продажей на открытых торгах.

Причины банкротства с ипотекой


Внесенные в 2015 году поправки для ФЗ No127 четко прописали все признаки финансовой несостоятельности физических лиц. С этого момента началось полноценное правовое регулирование процесса банкротства граждан. Поскольку ипотека одновременно относится к крупным, целевым, обеспеченным и долгосрочным займам, именно владельцы приобретенной в кредит недвижимости первыми столкнулись с риском потери платежеспособности.

Распространенные причины возникновения просроченных платежей по ипотеке:

  • Непредвиденное повышение регулярных расходов, в том числе медицинских издержек.
  • Потеря основного источника доходов, например, увольнение с текущего места работы.
  • Утрата трудоспособности по независящим от должника обстоятельствам.
  • Изначально разработанная с грубыми ошибками программа кредитования.
  • Серьезные финансовые потрясения на макроуровне, особенно в случае с валютным кредитом.
  • Весомые ошибки неплательщика, связанные с управлением личными финансами.

Для обязательного инициирования процедуры банкротства требуется долг в размере не менее полумиллиона рублей. Вторым основанием считается наличие трех или более просроченных регулярных платежей. Тем не менее решающее значение всегда имеет третий признак финансовой несостоятельности – потеря платёжеспособности.

Суд признает заявление инициатора обоснованным только после предоставления доказательной базы, оплаты государственной пошлины и внесения депозита, который будет использоваться для вознаграждения арбитражного управляющего. Любые ошибки на этапе подачи документов приведут к отказу в рассмотрении материалов дела.

Особенности банкротства физических лиц с ипотекой


Прежде чем приступить к процедурам признания финансовой несостоятельности, настоятельно рекомендуется воспользоваться доступными опциями от кредиторов, связанными с отсрочкой платежей, рефинансированием, консолидацией и реструктуризацией долга. Обращение в банк с просьбой о пересмотре условий исходной сделки также положительно скажется на имидже должника во время будущих судебных заседаний.

Существует два варианта банкротства с обеспеченными кредитами на покупку недвижимости:

1. По ипотеке нет просрочки, но должник имеет все признаки финансовой несостоятельности.

2. Неплательщик имеет основания для банкротства, в том числе просроченные платежи по ипотеке.

Задолженность по обеспеченному кредиту, вызванная снижением дохода и невозможностью выполнять полученные ранее финансовые обязательства вследствие независящих от должника причин, предполагает осуществление одной из процедур банкротства. Если у гражданина имеется небольшой доход или предпосылки к восстановлению платёжеспособности, финансовый управляющий будет настаивать на реструктуризации задолженности. При удачном стечении обстоятельств умело выполненное финансовое оздоровление позволит сохранить имущество.

Второй вариант развития ситуации куда опаснее для заемщика. Физическое лицо, которое не в состоянии продолжить исполнение обязательств, всегда теряет заложенную недвижимость, так как управляющий отказывается от реструктуризации в пользу реализации имущества. Существует несколько способов сохранить жилое помещение, но зачастую неплательщик теряет свою часть прав собственности, а выручка от продажи активов распределяется между кредиторами.

Важно! Начать процедуру банкротства можно без просроченных ипотечных платежей. Достаточно набрать по другим кредитам долг не менее 500 000 рублей или самостоятельно инициировать процедуру после потери основного источника доходов. Однако процесс признания финансовой несостоятельности предполагает привлечение всех кредиторов, а значит ипотеку придется погасить в любом случае.

Конкурсное производство при ипотеке


В процессе реализации имущества должника финансовым управляющим формируется конкурсная масса – это общая сумма активов физического лица, выручка от продажи которых может быть направлена на удовлетворение требований кредиторов. С учетом норм действующих законов формируется очередь из материально заинтересованных лиц. Сначала возмещение убытков получают залогодержатели (80% от суммы), затем физические лица, государственные и коммунальные учреждения. В самом конце очереди находятся финансовые организации, включая банки и МФО.

Важно! Объекты залогового имущества всегда входят в конкурсную массу. Вероятность продажи полученной в ипотеку квартиры на этапе погашения задолженностей перед кредиторами составляет не менее 99%.

Этапы конкурсного производства в случае банкротства с ипотекой:

1. Признание судом обоснованности заявления о финансовой несостоятельности.

2. Формирование реестра текущих требований кредиторов.

3. Отказ от реструктуризации долга или безуспешное осуществление финансового оздоровления.

4. Привлечение высококвалифицированного эксперта для выполнения оценочных работ.

5. Планирование процесса, в том числе определение порядка и отдельных положений реализации имущества.

6. Утверждение судом ходатайства с указанными этапами и условиями продажи ликвидных активов должника.

7. Осуществление торгов в три этапа с последовательным снижением исходной стоимости объекта.

8. Распределение полученной выручки между кредиторами согласно сформированной очередности.

9. Списание части долгов или возвращение неплательщику остатков средств от продажи имущества.

Обычно полученной в результате продажи заложенной недвижимости выручки вполне достаточно для погашения всех финансовых обязательств должника. Если физическое лицо после потери прав собственности остается без средств к существованию, суд официально присваивает гражданину статус банкрота. В противном случае можно избежать подобного решения, тем самым избавившись от долгосрочных негативных последствий финансовой несостоятельности.

Важно! С реализацией имущества на открытых торгах связана одна простая хитрость, позволяющая неплательщику получить выгоду от подобной процедуры. Первоначальную рыночную цену недвижимости диктует залогодержатель, но уже в процессе вторых торгов стоимость снижается на 10%, а во время третьего этапа цена падает на 5-10% каждый день в течение целого месяца. В общей сложности снижение цены составляет более 60%, поэтому ближайшие родственники должника могут выкупить недвижимость по мизерной стоимости.

Ипотека при банкротстве одного из супругов


Отечественные банки, занимающиеся обеспеченным кредитованием, часто привлекают к получению ипотеки супругов. Муж обычно выступает в роли заемщика, а жена берете на себя обязанности по поручительству. Чуть реже близкие родственники разделяют кредитные обязательства в рамках солидарной ответственности созаемщиков. Сохранность залога всегда страхуется.

Важно! Совместное имущество должника, включая ипотеку, не подлежит разделению в процессе банкротства. Совладелец получает право первостепенного выкупа или возмещение убытков после продажи недвижимости.

Одним из возможных вариантов признания финансовой несостоятельности для владельцев ипотеки является совместное банкротство. На западе подобный подход не практикуется, однако отечественным судьям удалось создать не противоречащий законодательству прецедент, по которому совладельцы ипотеки одновременно признаются несостоятельными в финансовом плане. Принятие решения о «семейном банкротстве» ложится на плечи судьи, так как сначала нужно объединить материалы двух дел, по которым рассматривается вопрос потери платежеспособности супругов. Недвижимость в этом случае уходит с молотка без разделения прав собственности.

Как сохранить недвижимость?


Должнику предоставляется несколько способов для сохранения недвижимости, простейшим из которых считается заключение мировой сделки с кредитором. Если дело дошло до суда или близится к неминуемой стадии конкурсного производства, можно воспользоваться несколькими хитростями. В принципе доступные для будущего банкрота способы защиты имущественных прав являются полностью законными.

Для сохранения недвижимости в процессе банкротства с ипотекой эксперты рекомендуют

  • Привлечь родственников, которые выкупят права собственность на недвижимость во время торгов.
  • Воспользоваться первичным правом выкупа для совладельца ипотеки (супруга или супруги должника).
  • Попытаться заключить взаимовыгодное мировое соглашение с кредитором.
  • Настоять на процедуре финансового оздоровления, предоставив доказательства трудоспособности.
  • Договориться с кредитором о добровольной продаже недвижимости с сохранением рыночной цены.
  • Подать прощение о получении кредитных каникул или консолидации долгов.

Важно! От отчуждения недвижимости на протяжении нескольких лет до момента инициирования банкротства следует отказаться. Подобная операция рассматривается управляющим в качестве одного из главных признаков фиктивности процедуры финансовой несостоятельности. Впрочем, участникам активных программ обеспеченного кредитования подобный вариант сделок изначально недоступен по причине обременения на торговые операции с объектами недвижимости.

В итоге признание финансовой несостоятельности при наличии залогового имущества представляет риск для должника. Даже если по ипотеке не будет задолженностей, предоставившая кредит организация заявит свои требования на погашение долга. Юристы, риелторы и финансовые управляющие настоятельно не рекомендуют осуществлять банкротство при наличии залогового имущества. Существует множество иных способов решения конфликтной ситуации, которые не грозят заемщику значительными финансовыми и имущественными потерями.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.